Содержание
Не снимайте и не сдавайте квартиру без договора. В отношениях собственника и съемщика есть несколько проблемных областей, которые следует прописать как можно подробнее. Какие пункты обязательно нужно включить в договор найма жилья, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.
Договор с риелтором
Сегодня не так сложно найти съемную квартиру без посредников. Агрегаторы вроде Avito.ru или Domofond.ru в этом помогут. В случае если вы все же решите обратиться к услугам риелторов, то стоит внимательно изучить условия договора.
Прежде всего, обратите внимание на предмет соглашения, который должен включать не только подбор квартиры, но и гарантии на случай, если в первые месяцы вы будете вынуждены покинуть занимаемую квартиру не по вашей вине, а, например, из-за конфликтных и неадекватных хозяев. В этом случае агентство обязано подобрать другой вариант, и такая обязанность должна быть закреплена в условиях договора.
Проверка права собственности
При заключении собственно договора найма квартиры необходимо убедиться в том, что свою подпись ставит именно собственник, а не какое-то стороннее лицо (а то и мошенник). Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если владельцев несколько, то необходимо, чтобы все они подтвердили свое согласие с договором найма.
Кроме этого, следует заглянуть в выписку из домовой книги, в которой помимо собственника указаны лица, зарегистрированные на жилой площади. При заключении договора найма необходимо получить разрешение от всех лиц старше 14 лет. Самое надежное — получить нотариальное разрешение.
Условия проживания
Все бытовые вопросы следует обсудить до подписания договора, а самые критичные моменты лучше зафиксировать на бумаге.
Можно ли жить с домашними животными? Разрешено ли курить в помещении? Если ли возможность убрать часть мебели и привезти свою? Допускается ли селить гостей и на какое время? Как будет производиться ремонт и как владелец возместит его стоимость в случае расторжения договора? Как и когда квартиросъемщик будет передавать оплату собственнику?
Даже если ответы на эти вопросы кажутся вам очевидными, лучше все же не только задать их, но и зафиксировать договоренности в соответствующем документе.
Залог и опись имущества
Как правило, в договоре найма указывается, что внесен традиционный гарантийный платеж в размере месячной платы за аренду, который может либо идти в счет последнего месяца проживания, либо использоваться на возмещение ущерба, причиненного жилому помещению.
Идеальным приложением к договору найма будет полный список имущества (мебели и бытовой техники), который находится в квартире (с пометками, какие предметы интерьера являются новыми, а какие — бывшими в употреблении, а также указывается стоимость компенсации в случае нанесения ущерба). Если вы видите дефекты мебели и отделки, следует произвести фотосъемку и внести соответствующие пометки в договор.
Эта процедура поможет сохранить гарантийный платеж, который вам должны вернуть после расторжения договора.
Квартплата
Одним из основных условий договора будет являться размер ежемесячной арендной платы, сроки и порядок ее перечисления собственнику. Кроме этого, следует отдельно оговорить условия повышения ежемесячной ренты. Например — что индексация возможна раз в год, но не более чем на 10%.
Немаловажным является порядок и размер уплаты коммунальных платежей. Обычно все текущие платежи по счетчикам (за воду, электричество, интернет) берет на себя квартиросъемщик, остальную квартплату — за отопление и содержание общего имущества дома — собственник. Нелишне прописать в договоре, кто оплачивает услуги консьержа.
Сроки
Стандартная практика заключения договора на 11 месяцев является желательной для арендодателя, поскольку исключает обязанности регистрации такого договора в Росреестре. Однако для арендатора, нацеленного на долгосрочную аренду, более выгоден договор с большим сроком действия.
Продление можно оформить как с помощью дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору, так и заключив новый договор найма.
Реквизиты сторон
Договор найма обязательно должен быть подписан и арендодателем, и квартиросъемщиком. Бумаги оформляются в двух экземплярах, и у каждой из сторон должен быть в наличии оригинал. Необходимо указать фамилии и имена всех участников договора, а также паспортные данные.
КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
8 800 350 84 37
Лучше приложить к договору копии двух страниц паспорта с именем и регистрацией. Если возникнут конфликты, требующие решения в судебном порядке, такие документы помогут найти ответчика.
Юридический справочник
Договор найма жилого помещения — это договор в котором одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Предмет договора найма — помещение, признанное жилым, изолированное и пригодное для постоянного проживания.
Гражданский кодекс выделяет следующие виды договора найма жилого помещения:
- договор социального найма
- договор коммерческого найма жилого помещения
- найм специализированного жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Несоблюдение письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет его недействительности, кроме случаев, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Срок действия договора коммерческого найма и срок действия договора социального найма определяется по разному. Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет. Договор социального найма является бессрочным так как закон не ограничивает срока его действия.
Договор найма жилого помещения является консенсуальным – заключенным с момента соглашения сторон по всем существенным условиям, возмездным и взаимным. Стороны договора найма жилого помещения – это наймодатель и наниматель. Нанимателем может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган.
По договору найма жилого помещения у нанимателя возникают следующие обязаности:
- использовать жилое помещение только для проживания
- обеспечивать сохранность жилого помещения
- своевременно вносить плату за жилое помещение
- самостоятельно вносить коммунальные платежи
Наниматель по договору найма жилого помещения имеет право:
- использовать помещение для проживания
- пользоваться общим имуществом многоквартирного дома
- сдавать жилое помещение или его часть в поднаем
- заключить договор найма на новый срок
Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке если:
- наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа
- наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения
- наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Добрый день! Меня зовут Иван Жданов. Я уже более 5 лет работаю юристом в крупной компании. За это время я получил большой опыт,поэтому хочу поделиться с посетителями сайта информацией, которая может помочь решать многие вопросы.
Все данные для сайта администраторы собирали и перерабатывали для подробного и удобного для чтения изложения текста. Перед применением найденной на сайте информации необходима обязательная консультация с профессионалом.
